Enfoque de rentas (capitalización y DFC)
Nota práctica sobre enfoque de rentas (capitalización y DFC), con la definición pública de las IVS / Libro Rojo (en vigor desde el 31 de enero de 2025).
En mi práctica, el enfoque de rentas valora lo que un inmueble genera. En un edificio arrendado, o capitalizo una renta estable a una rentabilidad de mercado, o proyecto los flujos de caja año a año y los descuento (DFC). Cada dato — renta, periodos de desocupación, costes, rentabilidad, tasa de descuento — debe proceder de evidencia de mercado, y muestro de dónde procede. La IVS 103 le da un peso significativo cuando la capacidad de generar ingresos es el elemento crítico del valor, como en oficinas, locales u hoteles.
“The income approach provides an indication of value by converting projected cash flows to a single current value.”
Source: IVS 103 Valuation Approaches, para 30.01
“An approach that provides an indication of value by converting future cash flows to a single current capital value.”
Source: Red Book Global Standards, Part 2 Glossary («Income approach»)
Confusión habitual
Rentabilidad de valoración ≠ rentabilidad deseada: se lee en el mercado, no se elige para alcanzar un objetivo.