Abordagem do rendimento (capitalização e DCF)
Nota prática sobre abordagem do rendimento (capitalização e DCF), com a definição pública das IVS / Red Book (em vigor desde 31 de janeiro de 2025).
Na minha prática, a abordagem do rendimento avalia aquilo que um imóvel gera. Num edifício arrendado, ou capitalizo uma renda estável a uma taxa de mercado (yield), ou projeto os fluxos de caixa ano a ano e desconto-os (DCF). Cada pressuposto — renda, períodos de vazio, custos, yield, taxa de desconto — tem de vir de prova de mercado, e mostro de onde veio. A IVS 103 dá-lhe peso significativo quando a capacidade de gerar rendimento é o elemento crítico do valor, como em escritórios, lojas ou hotéis.
“The income approach provides an indication of value by converting projected cash flows to a single current value.”
Source: IVS 103 Valuation Approaches, para 30.01
“An approach that provides an indication of value by converting future cash flows to a single current capital value.”
Source: Red Book Global Standards, Part 2 Glossary («Income approach»)
Confusão comum
Yield ≠ rentabilidade desejada: a yield de avaliação lê-se no mercado, não se escolhe para atingir um objetivo.