Enfoque de mercado (método de comparación)
Nota práctica sobre enfoque de mercado (método de comparación), con la definición pública de las IVS / Libro Rojo (en vigor desde el 31 de enero de 2025).
En mi práctica, el enfoque de mercado — el método de comparación — es donde empieza la mayoría de las valoraciones residenciales: busco transacciones de inmuebles similares, compruebo cuánto se pagó realmente y cuándo, y ajusto cada una por las diferencias que importan, como ubicación, superficie, estado, planta y fecha. La IVS 103 le da un peso significativo cuando hay transacciones frecuentes o recientes de activos sustancialmente similares. Los precios de oferta son una señal débil; los uso solo como contexto y explico qué peso les di.
“The market approach provides an indication of value by comparing the asset and/or liability with identical or comparable (that is similar) asset and/or liability for which price information is available.”
Source: IVS 103 Valuation Approaches, para 20.01
“An approach that provides an indication of value by comparing the subject asset with identical or similar assets for which price information is available.”
Source: Red Book Global Standards, Part 2 Glossary («Market approach»)
Confusión habitual
Comparable ≠ cualquier anuncio cercano: un comparable es un precio verificado de un activo similar, ajustado al inmueble valorado.