¿Qué es una base de valor según las IVS?

En las Normas Internacionales de Valoración (IVS) vigentes desde el 31 de enero de 2025, la base de valor es la premisa fundamental sobre la que se apoya un valor comunicado, y la IVS 102 Bases de valor define seis: valor de mercado, renta de mercado, valor equitativo, valor de inversión, valor de sinergia y valor de liquidación. El Red Book de RICS adopta la misma definición y las mismas seis bases en la VPS 2. Guía basada únicamente en textos públicos del IVSC y de RICS.

La definición de base de valor de las IVS

Base (bases) de valor: «Los principios fundamentales en los que se basan o se basarán los valores reportados».

International Valuation Standards (en vigor desde el 31 ene. 2025), Glosario IVS 10.03 · texto en español: glosario de la traducción oficial de RICS

La IVS 102 explica por qué importa: la base debe ser adecuada a los términos y al uso previsto de la valoración, ya que puede influir en la selección de métodos, inputs y supuestos por parte del valorador, e incluso determinarla, así como en el valor final (párr. 10.01). También puede exigirse al valorador una base definida por ley, reglamento, contrato privado u otro marco (párr. 10.02). Las bases definidas por las IVS figuran en el apéndice de la IVS 102, que debe seguirse al utilizar la base de valor indicada, cuando proceda. IVS 102 párrs. 10.01–10.02, Apéndice

Las seis bases de valor definidas por las IVS

La IVS 102 párr. 20.02 las enumera, y cada una se define en el apéndice (A10–A60):

Valor de mercado (A10). La cuantía estimada de intercambio entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada. Definición completa y sus nueve elementos: Valor de mercado según las IVS.
Renta de mercado (A20). La cuantía estimada por la que un derecho sobre un bien inmueble debería arrendarse en la fecha de valoración entre un arrendador y un arrendatario dispuestos, en condiciones de arrendamiento adecuadas (A20.01). Se utiliza al valorar un arrendamiento o un derecho creado por un arrendamiento; el marco del valor de mercado ayuda a interpretarla, y deben indicarse con ella las principales condiciones de arrendamiento supuestas (A20.02–A20.03).
Valor equitativo (A30). El precio estimado de la transferencia de un activo o una obligación entre partes identificadas, informadas y dispuestas, que refleja los intereses respectivos de esas partes (A30.01). Es equitativo entre dos partes concretas, por lo que puede tener en cuenta aspectos que el valor de mercado no considera; las IVS lo califican como un concepto más amplio que el valor de mercado (A30.02–A30.03).
Valor de inversión o valía (A40). El valor de un activo para un propietario o futuro propietario concreto, según sus objetivos individuales de inversión u operativos (A40.01). Las IVS lo califican como una base de valor específica de la entidad: refleja los beneficios que obtiene una entidad por tener el activo y no presupone un intercambio (A40.02).
Valor de sinergia (A50). El resultado de combinar dos o más activos o derechos (A50.01). El valor combinado es mayor que la suma de los valores por separado; si las sinergias solo están al alcance de un comprador, difiere del valor de mercado. También se denomina «valor de maridaje» (A50.01).
Valor de liquidación (A60). La cuantía que se obtendría al vender un activo o grupo de activos en una liquidación, con el vendedor obligado a vender en una fecha determinada (A60.01). Puede determinarse como una transacción ordenada, con un periodo de comercialización típico, o como una transacción forzosa, con un periodo reducido. El valorador debe indicar qué premisa de valor se presupone (A60.01–A60.02).

Otras bases. La IVS 102 señala que pueden exigirse otras bases, no definidas por las IVS, para fines de información financiera, fiscales o legales, e ilustra el valor razonable de la NIIF 13 y el valor razonable legal en A70–A80. Las mismas palabras pueden tener definiciones distintas según el organismo, por lo que siempre hay que identificar la fuente. IVS 102 párrs. 20.01–20.06, Apéndice A10–A80

Base de valor y premisa de valor

La base indica qué valor se mide; la premisa de valor, o uso supuesto, indica cómo se supone que se utiliza el activo. La IVS 102 cita cuatro premisas habituales: mayor y mejor uso, uso actual o existente, liquidación ordenada y venta forzosa (párr. 10.03; Apéndice A90–A120). La mayoría de las bases se apoyan además en supuestos sobre las partes, como compradores y vendedores hipotéticos o concretos y su grado de información o motivación (párr. 10.05). IVS 102 párrs. 10.03–10.05

Cómo adopta el Red Book las bases de valor de las IVS

RICS Valuation – Global Standards (diciembre de 2024, en vigor desde el 31 de enero de 2025) adopta y aplica las IVS. La VPS 2 toma su definición directamente de las IVS —la base de valor es la premisa fundamental en la que se basan o se basarán los valores declarados (Glosario de las IVS 10.03)— (VPS 2 párr. 2.1) y enumera las seis bases definidas en la IVS 102, Apéndice A10–A60 (párr. 2.2). RICS Red Book Global Standards (PDF), Introducción; VPS 2

El valorador debe garantizar que la base de valor adoptada es apropiada para la finalidad de la valoración y coherente con ella (VPS 2 párr. 1.1).
Sobre el valor de sinergia: hay que asegurarse de que, cuando se utilice, el cliente lo entienda completamente (VPS 2 párr. 2.2).
Se reconoce el valor razonable de las NIIF para la información financiera (párr. 2.3); cualquier otra base, por ejemplo una fijada por ley, debe definirse claramente, y una desviación voluntaria debe explicarse (párrs. 1.3, 2.4).
Se advierte contra el uso de una base de valor no reconocida o hecha a medida sin una buena razón, que podría hacer que el informe resultara ambiguo o engañoso (párr. 2.6).
La base debe indicarse: el valorador debe asegurarse de que se reproduce o se identifica claramente tanto en las condiciones de contratación (alcance del trabajo) como en el informe (VPS 2 párr. 3.4).

Más información en ¿Qué es una valoración Red Book?, ¿Qué son las Normas Internacionales de Valoración (IVS)? e IVS vs Red Book.

Lista de comprobación: acordar la base de valor

Nombre la base en las condiciones de contratación y en el informe, y cite su fuente (IVS 102 párr. 20.04; Red Book VPS 2 párr. 3.4).
Compruebe que se ajusta a la finalidad: la financiación y las ventas suelen apuntar al valor de mercado; una revisión de renta, a la renta de mercado; el valor para un propietario concreto, al valor de inversión.
Si una ley, un regulador o un contrato prescribe una base, cite esa definición, no una de las IVS que suene parecida.
En el valor de liquidación, pregunte qué premisa (ordenada o forzosa) se presupone.
Indique los supuestos y los supuestos especiales por separado: cambian lo que se valora.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una base de valor según las IVS?

El glosario de las IVS (10.03) define la base de valor como los principios fundamentales en los que se basan o se basarán los valores comunicados. La IVS 102 Bases de valor, vigente desde el 31 de enero de 2025, añade que la base debe ajustarse a los términos y al uso previsto de la valoración, porque puede influir en los métodos, los inputs, los supuestos y el valor final, o incluso determinarlos.

¿Qué bases de valor definen las IVS?

La IVS 102 párr. 20.02 enumera seis bases de valor definidas por las IVS: valor de mercado (A10), renta de mercado (A20), valor equitativo (A30), valor de inversión o valía (A40), valor de sinergia (A50) y valor de liquidación (A60). Otras bases, como el valor razonable de la NIIF 13 o el valor razonable definido por ley, se ilustran en A70–A80, pero no son bases definidas por las IVS.

¿Es el valor de mercado la única base de valor?

No. El valor de mercado es la base definida por las IVS más utilizada, pero es una de seis. El valor de inversión, por ejemplo, es el valor para un propietario concreto y no presupone un intercambio, y el valor de liquidación presupone un vendedor obligado a vender en una fecha determinada.

¿Qué diferencia hay entre base de valor y premisa de valor?

La base de valor establece qué tipo de valor se mide. La premisa de valor, o uso supuesto, describe cómo se supone que se utiliza el activo; por ejemplo, mayor y mejor uso, uso actual, liquidación ordenada o venta forzosa (IVS 102 párr. 10.03). La venta forzosa es una premisa o descripción de circunstancias, no una base de valor distinta.

¿El Red Book de RICS usa las mismas bases de valor?

Sí. RICS Valuation – Global Standards, vigente desde el 31 de enero de 2025, adopta y aplica las IVS. La VPS 2 utiliza la definición de base de valor del glosario de las IVS, enumera las seis bases definidas en la IVS 102, Apéndice A10–A60, y reconoce además el valor razonable de las NIIF para la información financiera.

¿Debe un informe de valoración indicar la base de valor?

Sí. La IVS 102 exige citar la fuente de la definición de cualquier base de valor utilizada o explicar la base, y el Red Book exige que la base de valor se reproduzca o se identifique claramente tanto en las condiciones de contratación como en el informe. Una base no reconocida o hecha a medida, utilizada sin una buena razón, puede dar lugar a un informe engañoso.

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José Covas FRICS — sobre el autor

José Covas es fundador y CEO de José Covas Real Estate (Lisboa). Preside el RICS Standards Committee, es RICS Principal Assessor para Europa, RICS Registered Valuer y miembro del Standards Review Board del IVSC (desde 2023), donde preside el grupo de trabajo de ESG.

Opiniones personales. Esta página no representa a RICS ni al IVSC.

Fuentes

IVSC — International Valuation Standards, en vigor desde el 31 ene. 2025 (copia PDF alojada en PwC Viewpoint): Glosario 10.03; IVS 102 párrs. 10.01–10.05, 20.01–20.06, Apéndice A10–A80: International Valuation Standards (2025)
IVSC — Standards (página oficial de las IVS): International Valuation Standards
RICS — RICS Valuation – Global Standards (dic. 2024, en vigor desde el 31 ene. 2025), PDF: Introducción; VPS 2 secciones 1–3: RICS Red Book Global Standards (2025)
RICS — Traducción española, Valoración RICS – Normas Internacionales (Glosario, DBPV 2): PDF
RICS — Red Book Global Standards (página de RICS): RICS Red Book Global Standards
Citas: las definiciones del glosario siguen la traducción española oficial de RICS (julio de 2025); el resto son traducciones propias del original en inglés, que es la única versión oficial de las normas.