Valor de mercado según las IVS: la definición de la IVS 102

El valor de mercado es la cuantía estimada por la que un activo o una obligación debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado contando con información suficiente, con prudencia y sin coacción (IVS 102 Bases de valor, Apéndice A10.01). En las Normas Internacionales de Valoración (IVS) vigentes desde el 31 de enero de 2025, esta definición se aplica mediante un marco conceptual de nueve elementos. El Red Book de RICS reproduce la misma definición en la VPS 2, de modo que una valoración a valor de mercado según las IVS o según el Red Book parte de una única definición común. Guía basada únicamente en textos públicos del IVSC y de RICS.

La definición de valor de mercado de las IVS

«Cuantía estimada por la que un activo o una obligación debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado contando con información suficiente, con prudencia y sin coacción.»

International Valuation Standards (en vigor desde el 31 ene. 2025), IVS 102, Apéndice A10.01 · texto en español: glosario de la traducción oficial de RICS

La IVS 102 enumera el valor de mercado en primer lugar entre las seis bases de valor definidas por las IVS (junto con la renta de mercado, el valor equitativo, el valor de inversión o valía, el valor de sinergia y el valor de liquidación). El apéndice es vinculante: debe seguirse al utilizar la base de valor indicada, cuando proceda. El glosario de las IVS (10.18) recoge la misma definición. IVS 102 párr. 20.02, Apéndice; Glosario 10.18

La definición, elemento a elemento

La IVS 102 indica que la definición debe aplicarse conforme a un marco conceptual (A10.02). En síntesis:

La cuantía estimada. Un precio en dinero en una transacción libre: el precio más probable razonablemente obtenible en el mercado en la fecha de valoración. Excluye los precios inflados o rebajados por condiciones especiales, como una financiación atípica, una venta con arrendamiento posterior o un valor disponible solo para un propietario o comprador concreto.
Debería intercambiarse. Una estimación, no un importe predeterminado ni un precio de venta real.
En la fecha de valoración. Referida a un momento concreto: refleja el mercado en esa fecha y no en otra.
Un comprador dispuesto. Motivado pero no obligado; ni excesivamente ansioso ni decidido a comprar a cualquier precio, y que compra en el mercado real del momento, no en uno imaginario.
Un vendedor dispuesto. Ni excesivamente ansioso ni forzado, ni empeñado en un precio no razonable; el vendedor dispuesto es un propietario hipotético, por lo que se dejan de lado las circunstancias del propietario real.
Transacción libre. Entre partes no vinculadas que actúan de forma independiente; no, por ejemplo, entre matriz y filial o entre arrendador y arrendatario.
Tras una comercialización adecuada. Exposición al mercado de la forma más apropiada, durante un periodo que varía según el activo y el mercado y que tiene lugar antes de la fecha de valoración.
Con información suficiente y con prudencia. Ambas partes razonablemente informadas y actuando con prudencia, juzgadas según el mercado en la fecha de valoración y no a la luz de lo ocurrido después.
Sin coacción. Cada parte está motivada, pero ninguna se ve forzada ni indebidamente presionada a cerrar la operación.

IVS 102, Apéndice A10.02

Qué refleja el valor de mercado y qué no

Mayor y mejor uso. El valor de mercado refleja el uso físicamente posible, legalmente permitido y financieramente viable que maximiza el potencial del activo, tal como lo vería un participante del mercado (A10.04, A90).
Sin comprador especial. No se tiene en cuenta el valor que solo existe para un propietario o comprador concreto: solo se presupone un comprador dispuesto, no un comprador dispuesto en particular (A10.07).
Inputs de los participantes. Cualquiera que sea el enfoque utilizado, los inputs deben ser coherentes con la base de valor; en el enfoque de rentas, los inputs y supuestos son los que adoptarían los participantes del mercado (A10.05).
La venta forzosa no es una base de valor. Es una descripción de las circunstancias de un intercambio, no una base de valor distinta (A120.01).

IVS 102, Apéndice A10, A90, A120

Cómo adopta el Red Book la definición de las IVS

RICS Valuation – Global Standards (diciembre de 2024, en vigor desde el 31 de enero de 2025) adopta y aplica las IVS y añade requisitos propios de RICS para sus miembros y empresas reguladas. En materia de valor de mercado no redacta una definición propia: la sección 4 de la VPS 2 reproduce la definición de la IVS 102, Apéndice A10.01, y la califica como una base de valor reconocida internacionalmente y con una definición asentada desde hace tiempo. RICS Red Book Global Standards (PDF), Introducción; VPS 2 secc. 4

El Red Book indica que el valor de mercado no tiene en cuenta las distorsiones de precio derivadas del valor especial ni del valor de sinergia (o de maridaje), y remite al Apéndice A10 de la IVS 102 para el marco conceptual completo (VPS 2 párrs. 4.2–4.3).
Cuando los compradores del mercado descontarían un cambio esperado, como la perspectiva de un desarrollo sin licencia actual, esa expectativa se refleja en el valor de mercado (VPS 2 párr. 4.4).
El valorador debe asegurarse de que la base de valor se reproduce o se identifica claramente tanto en las condiciones de contratación (alcance del trabajo) como en el informe (VPS 2 párr. 3.4).

Para saber qué convierte un informe en una valoración Red Book, véase ¿Qué es una valoración Red Book?; sobre las normas, ¿Qué son las Normas Internacionales de Valoración (IVS)?; y para la comparación, IVS vs Red Book.

Lista de comprobación: encargar una valoración a valor de mercado

Confirme que la base es el valor de mercado y que el alcance del trabajo y el informe citan su fuente (IVS 102 párr. 20.04) o la reproducen (Red Book VPS 2 párr. 3.4).
Pida que los supuestos y los supuestos especiales se indiquen por separado: cambian lo que se valora.
No interprete el valor de mercado como el precio que pagó o que aceptaría: presupone partes hipotéticas dispuestas y una comercialización adecuada.
Si necesita una cifra de venta rápida, pídala como cifra separada y claramente identificada, con sus limitaciones expuestas, no como valor de mercado.
El resultado de un modelo automatizado, por sí solo, no es una valoración conforme a las IVS (IVS 105); véase la guía sobre las IVS.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la definición de valor de mercado de las IVS?

La IVS 102 Bases de valor, Apéndice A10.01, define el valor de mercado como la cuantía estimada por la que un activo o una obligación debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado contando con información suficiente, con prudencia y sin coacción. Es la edición aplicable a las valoraciones a partir del 31 de enero de 2025.

¿El valor de mercado es lo mismo que el precio pagado?

No. Las IVS tratan el valor de mercado como una cuantía estimada, no como un importe predeterminado ni como un precio de venta real. Presupone partes hipotéticas dispuestas, una comercialización adecuada y una transacción libre en la fecha de valoración, y excluye los precios inflados o rebajados por condiciones especiales, como una financiación atípica o una venta con arrendamiento posterior (sale and leaseback).

¿El Red Book de RICS usa la misma definición de valor de mercado?

Sí. RICS Valuation – Global Standards (el Red Book), en vigor desde el 31 de enero de 2025, adopta y aplica las IVS, y la sección 4 de la VPS 2 reproduce la definición de valor de mercado de la IVS 102, Apéndice A10.01, y remite al marco conceptual de las IVS para su interpretación.

¿El valor de mercado incluye el valor especial para un comprador concreto?

No. Las IVS indican que el valor de mercado no tiene en cuenta los atributos de un activo que solo tienen valor para un propietario o comprador concreto, porque solo se presupone un comprador dispuesto, no uno en particular. El Red Book también indica que el valor de mercado no tiene en cuenta el valor especial ni el valor de sinergia (o de maridaje).

¿El valor en venta forzosa es un tipo de valor de mercado?

No. Las IVS describen la venta forzosa como una descripción de la situación en que se produce un intercambio, no como una base de valor distinta. Si se necesita una cifra de venta forzosa, las limitaciones del vendedor deben exponerse como supuestos, o como supuestos especiales si no existen en la fecha de valoración.

¿Debe un informe de valoración indicar la base de valor?

Sí. La IVS 102 exige citar la fuente de la definición de cualquier base de valor utilizada o explicar la base, y el Red Book exige que la base de valor se reproduzca o se identifique claramente tanto en las condiciones de contratación como en el informe.

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José Covas FRICS — sobre el autor

José Covas es fundador y CEO de José Covas Real Estate (Lisboa). Preside el RICS Standards Committee, es RICS Principal Assessor para Europa, RICS Registered Valuer y miembro del Standards Review Board del IVSC (desde 2023), donde preside el grupo de trabajo de ESG.

Opiniones personales. Esta página no representa a RICS ni al IVSC.

Fuentes

IVSC — International Valuation Standards, en vigor desde el 31 ene. 2025 (copia PDF alojada en PwC Viewpoint): IVS 102 párrs. 20.02–20.04, Apéndice A10, A90, A120; Glosario 10.18: International Valuation Standards (2025)
IVSC — Standards (página oficial de las IVS): International Valuation Standards
RICS — RICS Valuation – Global Standards (dic. 2024, en vigor desde el 31 ene. 2025), PDF: Introducción; VPS 2 secciones 3–4: RICS Red Book Global Standards (2025)
RICS — Traducción española, Valoración RICS – Normas Internacionales (Glosario): PDF
RICS — Red Book Global Standards (página de RICS): RICS Red Book Global Standards
Citas: las definiciones del glosario siguen la traducción española oficial de RICS (julio de 2025); el resto son traducciones propias del original en inglés, que es la única versión oficial de las normas.

Valor de mercado según las IVS (IVS 102)