Valor de mercado segundo as IVS

Valor de mercado segundo as IVS (IVS 102)

O valor de mercado é o montante estimado pelo qual um ativo e/ou passivo deveria ser transacionado, na data da avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, numa transação em condições normais de mercado, após comercialização adequada, agindo ambas as partes com conhecimento, prudência e sem coação (IVS 102 Bases of Value, Apêndice A10.01; tradução livre do texto oficial em inglês). Nas International Valuation Standards (IVS) em vigor desde 31 de janeiro de 2025, o valor de mercado está definido na IVS 102 Bases of Value, Apêndice A10.01, e aplica-se através de um enquadramento conceptual em nove elementos. As RICS Red Book Global Standards reproduzem a mesma definição na VPS 2, pelo que uma avaliação ao valor de mercado segundo as IVS ou segundo o Red Book parte de uma única definição. Guia de José Covas FRICS, Presidente do RICS Standards Committee, baseado apenas em textos públicos do IVSC e da RICS.

José Covas FRICS é avaliador imobiliário português e RICS Registered Valuer. Preside ao RICS Standards Committee (desde abril de 2026), é Principal Assessor da RICS para a Europa (desde junho de 2024) e preside ao Grupo de Trabalho ESG/Sustentabilidade do Standards Review Board do IVSC.

A definição de valor de mercado nas IVS

“Market value is the estimated amount for which an asset and/or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

Tradução livre: o valor de mercado é o montante estimado pelo qual um ativo e/ou passivo deveria ser transacionado, na data da avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, numa transação em condições normais de mercado, após comercialização adequada, agindo ambas as partes com conhecimento, prudência e sem coação.

International Valuation Standards (em vigor desde 31 de janeiro de 2025), IVS 102, Apêndice A10.01

A IVS 102 indica o valor de mercado em primeiro lugar entre as seis bases de valor definidas pelas IVS (com a renda de mercado, o valor equitativo, o valor de investimento, o valor sinergético e o valor de liquidação). O Apêndice é vinculativo: tem de ser seguido quando se usa a base de valor nele definida. O Glossário das IVS (10.18) tem a mesma definição, com a redação «asset or liability». O texto oficial é em inglês. IVS 102 §20.02, Apêndice; Glossário 10.18

A definição, elemento a elemento

A IVS 102 diz que a definição tem de ser aplicada de acordo com um enquadramento conceptual (A10.02). Em resumo:

1. O montante estimado. Um preço em dinheiro numa transação em condições normais de mercado: o preço mais provável razoavelmente obtenível no mercado na data da avaliação. Exclui preços inflacionados ou deflacionados por condições especiais, como financiamento atípico, sale and leaseback, ou valor disponível só para um proprietário ou comprador específico.
2. Deveria ser transacionado. Uma estimativa, não um montante predeterminado nem um preço de venda efetivo.
3. Na data da avaliação. Reporta-se a uma data: reflete o mercado nessa data e não noutra.
4. Um comprador interessado. Motivado, mas não obrigado; nem ansioso em excesso nem decidido a comprar a qualquer preço, e a comprar no mercado real atual, não num mercado imaginário.
5. Um vendedor interessado. Nem ansioso em excesso nem forçado, nem à espera de um preço irrazoável; é um proprietário hipotético, pelo que as circunstâncias do proprietário real não contam.
6. Condições normais de mercado (arm’s-length). Partes não relacionadas, a agir de forma independente; não, por exemplo, sociedade-mãe e filial ou senhorio e inquilino.
7. Após comercialização adequada. Exposição ao mercado da forma mais adequada, por um período que varia com o ativo e o mercado e que ocorre antes da data da avaliação.
8. Com conhecimento e prudência. Ambas as partes razoavelmente informadas e prudentes, avaliadas pelo mercado à data da avaliação, sem o benefício da retrospetiva (no original: «not with the benefit of hindsight»).
9. Sem coação. Cada parte está motivada, mas nenhuma é forçada ou indevidamente coagida a concluir a transação.

IVS 102, Apêndice A10.02

O que o valor de mercado reflete, e o que não reflete

• Melhor e mais rentável utilização. O valor de mercado reflete a utilização fisicamente possível, legalmente permitida e financeiramente viável que maximiza o potencial do ativo, na ótica de um participante no mercado (A10.04, A90).
• Sem comprador especial. Ignora-se o valor que só existe para um proprietário ou comprador específico, porque só se pressupõe um comprador interessado, não um comprador em particular (A10.07).
• Inputs dos participantes. Qualquer que seja a abordagem, os inputs têm de ser coerentes com a base de valor; na abordagem do rendimento, os inputs e pressupostos são os que os participantes adotariam (A10.05).
• Venda forçada não é uma base. Uma venda forçada descreve as circunstâncias da transação e não é uma base de valor distinta (A120.01).

IVS 102, Apêndice A10, A90, A120

Como o Red Book da RICS adota a definição das IVS

O RICS Valuation – Global Standards (dezembro de 2024, em vigor desde 31 de janeiro de 2025) adota e aplica as International Valuation Standards e acrescenta requisitos próprios da RICS para membros e empresas reguladas. Sobre o valor de mercado, não escreve uma definição própria: a secção 4 da VPS 2 indica que o valor de mercado está definido no Apêndice A10.01 da IVS 102, reproduz essa definição e descreve-a como uma base de valor reconhecida internacionalmente e com uma definição consolidada há muito. RICS Red Book Global Standards (PDF), Introdução; VPS 2 s.4

• O Red Book diz que o valor de mercado ignora distorções de preço causadas por valor especial e valor sinergético (marriage value) e remete para o Apêndice A10 da IVS 102 para o enquadramento conceptual completo (VPS 2 §4.2–4.3).
• Quando os compradores no mercado incorporariam no preço uma alteração esperada, como a perspetiva de desenvolvimento sem licença atual, essa expectativa reflete-se no valor de mercado (VPS 2 §4.4).
• O avaliador tem de garantir que a base de valor é reproduzida ou claramente identificada nos termos do contrato (âmbito do trabalho) e no relatório (VPS 2 §3.4).

Para saber o que faz de uma avaliação uma avaliação Red Book, veja O que é uma avaliação Red Book?; sobre as normas, O que são as International Valuation Standards (IVS)?; para a comparação, IVS vs Red Book: qual é a diferença?.

Checklist: pedir uma avaliação ao valor de mercado

1. Confirme que a base é o valor de mercado e que o âmbito do trabalho e o relatório citam a sua fonte (IVS 102 §20.04) ou a reproduzem (Red Book VPS 2 §3.4).
2. Peça que os pressupostos e pressupostos especiais sejam indicados à parte; alteram o que está a ser avaliado.
3. Não leia o valor de mercado como o preço que pagou ou que aceitaria: pressupõe partes hipotéticas interessadas e comercialização adequada.
4. Se precisar de um valor de venda rápida, peça-o como valor separado e identificado, com as restrições indicadas, e não como valor de mercado.
5. O resultado de um modelo automático, por si só, não é uma avaliação conforme as IVS (IVS 105); veja o guia sobre as IVS.

Guias relacionados

• O que são as International Valuation Standards (IVS)?
• O que é uma avaliação Red Book?
• IVS vs Red Book: qual é a diferença?
• ESG na avaliação imobiliária em Portugal (IVS 104)
• Quem é José Covas? (ficha de entidade)
• Glossário de avaliação
• O que é uma base de valor segundo as IVS?

English version: Market value under IVS

Sobre o autor

Fontes

1. IVSC — International Valuation Standards, em vigor desde 31 jan. 2025 (cópia PDF alojada na PwC Viewpoint): IVS 102 §20.02–20.04, Apêndice A10, A90, A120; Glossário 10.18: https://viewpoint.pwc.com/dt/gx/en/ivsc/international_valuat/assets/IVS_effective_31_January_2025.pdf
2. IVSC — Standards (página oficial das IVS): https://www.ivsc.org/standards/
3. RICS — RICS Valuation – Global Standards (dez. 2024, em vigor desde 31 jan. 2025), PDF: Introdução; VPS 2 secções 3–4: https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Red-Book-Global-Standards-incorporating-IVS.pdf
4. RICS — Red Book Global Standards (página da RICS): https://www.rics.org/profession-standards/rics-standards-and-guidance/sector-standards/valuation-standards/red-book/red-book-global
5. RICS — Standards Committee (perfil do membro): https://www.rics.org/regulation/regulatory-governance/standards-and-regulation-board-sub-groups/standards-committee
6. IVSC — SRB Toronto Meeting Update, março 2025 (PDF), p. 35: https://ivsc.org/wp-content/uploads/2025/06/IVSC-SRB-Toronto-Meeting-Update-March-2025-PDF-1.pdf

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