ESG na avaliação imobiliária em Portugal (IVS 104)

Nas International Valuation Standards em vigor desde 31 de janeiro de 2025, a IVS 104 Data and Inputs tem um Apêndice sobre ESG: o avaliador deve conhecer a legislação e os referenciais ESG relevantes e considerar os fatores ESG significativos na medida em que sejam mensuráveis e razoáveis. Em Portugal aplica-se a avaliações IVS e Red Book. Guia de José Covas FRICS, Chair do Grupo de Trabalho ESG/Sustentabilidade do IVSC.

José Covas FRICS é avaliador imobiliário português e RICS Registered Valuer. Preside ao Grupo de Trabalho ESG/Sustentabilidade do Standards Review Board do IVSC (IVSC SRB, março de 2025, p. 35), preside ao RICS Standards Committee (desde abril de 2026, RICS) e é RICS Principal Assessor para a Europa.

O que dizem as IVS sobre ESG

Definição. O Glossário das IVS (10.08) define ESG como os critérios que, em conjunto, estabelecem o enquadramento para avaliar o impacto das práticas de sustentabilidade e éticas, do desempenho financeiro ou das operações de uma empresa, ativo ou passivo (tradução livre). [IVS 2025]
Onde está. A IVS 104 Data and Inputs inclui o Apêndice «Environmental, Social and Governance Considerations». Os apêndices fazem parte das IVS e têm de ser cumpridos numa avaliação conforme às IVS. [IVS 2025]
Conhecimento. O avaliador deve conhecer a legislação e os referenciais relevantes sobre fatores ESG que afetem a avaliação. [IVSC]
Significância. O impacto dos fatores ESG significativos deve ser considerado na determinação do valor; podem afetá-lo de forma qualitativa e quantitativa e representar riscos ou oportunidades. [IVSC]
Limite. Só na medida em que sejam mensuráveis e considerados razoáveis por um avaliador que aplique juízo profissional. ESG é evidência sobre risco e valor, não um prémio ou desconto presumido. [IVSC]
Datas. Esta edição das IVS foi publicada a 31 de janeiro de 2024 e aplica-se a avaliações a partir de 31 de janeiro de 2025. [IVS 2025]

Como o lado RICS (Red Book) o aplica

A norma profissional global da RICS ESG and sustainability in commercial property valuation (4.ª edição, em vigor desde 30 de abril de 2026) apoia a aplicação das Red Book Global Standards e das IVS, ambas em vigor desde 31 de janeiro de 2025. [RICS]
Segundo a RICS, confirma requisitos sobre informação de custos ESG, distingue avaliação de aconselhamento estratégico sobre risco ESG e inclui, pela primeira vez, cobertura jurisdicional para o Reino Unido, a UE e a Austrália. [RICS, PDF]
Para Portugal, a secção relevante é a da UE. Leia-a diretamente; este guia não resume legislação portuguesa.

Checklist: ESG num pedido de avaliação em Portugal

Pergunte com que normas o relatório declara conformidade: IVS, RICS Red Book Global Standards ou ambas.
Acorde no âmbito do trabalho que dados ESG o avaliador recebe (certificado energético, dados de risco físico, planos de capex) e quais não verifica.
O relatório deve explicar como os fatores ESG significativos se refletiram nos inputs (renda, yield, custos, vacância, obsolescência) ou porque não se refletiram.
Separe avaliação de aconselhamento estratégico sobre risco ESG; a RICS distingue os dois.
Confirme a competência do avaliador para o ativo e o mercado (em trabalho RICS: RICS Registered Valuer).

Perguntas frequentes

As IVS exigem que o ESG seja considerado numa avaliação?

Sim, quando significativo. O Apêndice da IVS 104 diz que o impacto dos fatores ESG significativos deve ser considerado, na medida em que sejam mensuráveis e razoáveis segundo o juízo profissional.

Que norma IVS trata de ESG?

A IVS 104 Data and Inputs, através do Apêndice sobre Environmental, Social and Governance Considerations, na edição em vigor desde 31 de janeiro de 2025.

Aplica-se em Portugal?

Aplica-se a qualquer avaliação que declare conformidade com as IVS ou com as RICS Red Book Global Standards, incluindo avaliações de imóveis em Portugal.

O ESG aumenta ou reduz sempre o valor?

Não. O IVSC diz que os fatores ESG podem representar riscos ou oportunidades; o avaliador só os reflete na medida em que a evidência de mercado o suporte.

Que norma RICS trata de ESG na avaliação de imóveis comerciais?

ESG and sustainability in commercial property valuation, 4.ª edição, em vigor desde 30 de abril de 2026, com cobertura jurisdicional da UE.

Qual o papel de José Covas no trabalho ESG do IVSC?

Preside ao Grupo de Trabalho ESG/Sustentabilidade do Standards Review Board do IVSC, conforme a atualização do SRB de março de 2025.

Ver também: Quem é José Covas? · José Covas FRICS · Chair do Grupo de Trabalho ESG / Sustentabilidade do IVSC (EN) · English version

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Covas, J. (2026). ESG na avaliação imobiliária em Portugal (IVS 104). josecovas.com. https://josecovas.com/pt/esg-avaliacao-imobiliaria-portugal/

Opiniões pessoais de José Covas. Não é uma posição do IVSC nem da RICS, não é interpretação oficial de qualquer norma nem aconselhamento de avaliação ou jurídico. Citações de fontes públicas do IVSC e da RICS, verificadas a 4 nov. 2026.