O VPT é o valor de mercado?
Não. O VPT (valor patrimonial tributário) é o valor fiscal do imóvel segundo o CIMI. Nos urbanos de habitação, comércio, indústria e serviços resulta da fórmula do artigo 38.º, não de um juízo de mercado. O valor de mercado segundo as IVS e o Red Book é uma estimativa do preço numa transação em condições de mercado numa data determinada.
Como se calcula o VPT?
O CIMI determina que o VPT se apura nos termos desse Código (artigo 7.º). Nos urbanos de habitação, comércio, indústria e serviços, o artigo 38.º dá a fórmula Vt = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv (valor base, áreas e coeficientes de afetação, localização, qualidade e conforto, e vetustez), arredondada para a dezena de euros imediatamente superior. Nos rústicos, o artigo 17.º fixa o VPT em 20 vezes o rendimento fundiário. O IMI incide sobre o VPT (artigo 1.º).
O VPT serve para mais alguma coisa?
O IMT incide sobre o maior de entre o preço do contrato e o VPT (CIMT, artigo 12.º). O imposto do selo nas doações e nas heranças usa o VPT à data da transmissão (Código do Imposto do Selo, artigo 13.º). O valor figura na caderneta predial. Vejo com frequência compradores tratarem-no como se fosse o preço que o imóvel alcançaria; não é.
O próprio CIMI distingue o VPT do valor de mercado?
Sim. O artigo 76.º, n.º 5, considera o VPT distorcido quando é superior ou inferior em mais de 15% ao valor normal de mercado, e pode então pedir-se uma segunda avaliação fiscal. O Código trata os dois números como diferentes. Veja Valor de mercado não é preço e Valor de mercado segundo as IVS.
Ler a seguir
- Valor de mercado segundo as IVS
- Valor de mercado não é preço
- O que é uma base de valor segundo as IVS?
- Glossário de avaliação
José Covas FRICS — sobre o autor
Fontes
- CIMI, artigos 1.º, 7.º, 17.º, 38.º e 76.º, n.º 5 (Portal das Finanças, PDF oficial, última atualização Decreto-Lei 49/2025)
- Decreto-Lei 287/2003, que aprovou o CIMI (Diário da República, versão consolidada)
- CIMT, artigo 12.º — valor tributável (Portal das Finanças, PDF oficial)
- Código do Imposto do Selo, artigo 13.º — valor tributável dos bens imóveis (Portal das Finanças, PDF oficial)
- Diário da República, Lexionário: Valor patrimonial tributário