Um preço é um facto. O Valor de Mercado é um juízo. Em Portugal, os dois são muitas vezes tratados como a mesma coisa, em relatórios, em processos de crédito e no debate público. Não são, e as International Valuation Standards (IVS) são claras quanto à diferença.
O que as IVS dizem que é o Valor de Mercado
A IVS 102 Bases of Value define o Valor de Mercado no Apêndice A10.01 como o montante estimado pelo qual um ativo deveria ser transacionado, na data da avaliação, entre um comprador e um vendedor interessados, numa transação em condições normais de mercado, após comercialização adequada, tendo cada uma das partes atuado de forma informada, prudente e sem coação. As RICS Red Book Global Standards não redigem uma definição própria. A VPS 2 reproduz o texto das IVS.
A definição aplica-se através de um enquadramento conceptual. Cada elemento conta. «Deveria ser transacionado» significa uma estimativa, não um montante predeterminado nem um preço de venda efetivo. O comprador e o vendedor são hipotéticos. O vendedor não é o proprietário real, com as circunstâncias do proprietário real. O comprador é um comprador interessado, não um comprador em particular. Apresento a definição completa, elemento a elemento, em Valor de mercado segundo as IVS.
Porque é que um preço não é a mesma coisa
Um preço pedido é aquilo que um vendedor espera obter. Não é uma transação e não foi testado por um comprador.
Um preço de transação é uma troca real, mas entre partes reais, em condições reais. Essas condições podem incluir financiamento atípico, uma operação de sale and leaseback, uma relação entre partes relacionadas ou um valor que só um comprador consegue captar. O enquadramento das IVS exclui preços inflacionados ou deflacionados por condições especiais deste tipo. Também afasta o valor especial e o valor sinergético ao alcance de um único comprador.
Um preço pertence ainda à sua própria data. O Valor de Mercado reporta-se a uma data. Reflete o mercado na data da avaliação, apreciado sem o benefício da retrospetiva.
Nada disto torna os preços irrelevantes. As transações são a prova principal. O ponto é mais estreito. Um preço é prova de valor. Não é, por si só, o valor.
Primeiro, a base de valor
O Valor de Mercado é uma das seis bases de valor definidas na IVS 102. As restantes são a renda de mercado, o valor equitativo, o valor de investimento, o valor sinergético e o valor de liquidação. O Glossário das IVS define base de valor como a premissa fundamental em que assenta o valor reportado.
A escolha tem consequências práticas. A IVS 102 refere que a base de valor pode influenciar ou determinar a escolha de métodos, dados e pressupostos pelo avaliador e, portanto, o valor final. Um valor para venda rápida não é Valor de Mercado. Uma venda forçada descreve as circunstâncias de uma transação; não é uma base de valor autónoma. Um valor para um proprietário específico é valor de investimento, não Valor de Mercado. As seis bases estão explicadas em Base de valor segundo as IVS.
O que uma avaliação defensável em Portugal deve demonstrar
A norma aplica-se em Portugal como em qualquer outro mercado. Na prática, uma avaliação reportada ao Valor de Mercado deve permitir ao leitor ver quatro coisas.
- A base de valor, declarada e com fonte. O Red Book exige que a base de valor seja reproduzida ou claramente identificada nos termos do contrato e no relatório (VPS 2, par. 3.4).
- Os pressupostos, declarados à parte. Pressupostos e pressupostos especiais alteram aquilo que se avalia. Não devem ficar escondidos na análise.
- A prova, e como foi ajustada. Que transações, que datas, que condições. Quando um comparável tinha condições especiais, como o avaliador as tratou.
- Os dados que um participante de mercado usaria. No método do rendimento, os dados e pressupostos devem ser os que os participantes adotariam, não os do cliente.
O resultado de um modelo automático, por si só, não é uma avaliação conforme às IVS. Pode ser um dado de entrada. Não substitui o juízo.
O que ainda precisa de prova
A definição está estabilizada. O trabalho mais exigente é o da prova. Num mercado com pouca informação pública sobre transações, o avaliador tem de mostrar como inferiu uma transação hipotética, adequadamente comercializada e em condições normais de mercado, a partir da prova efetivamente disponível. É aí que uma avaliação é testada, e é por aí que deve ser julgada.
Referências
- IVS 102 Bases of Value, Apêndice A10.01–A10.07, A90, A120.01; Glossário IVS 10.03 e 10.18 (IVS em vigor desde 31 de janeiro de 2025)
- RICS Valuation – Global Standards (Red Book), VPS 2, par. 3.4 e 4.1–4.4
- IVS 105 (modelos de avaliação)
- Guias: Valor de mercado segundo as IVS · Base de valor segundo as IVS · Como citar o guia
Leituras relacionadas
José Covas FRICS — sobre o autor