Abordagem de mercado (método comparativo)
Nota prática sobre abordagem de mercado (método comparativo), com a definição pública das IVS / Red Book (em vigor desde 31 de janeiro de 2025).
Na minha prática, a abordagem de mercado — o método comparativo — é onde começa a maioria das avaliações residenciais: procuro transações de imóveis semelhantes, confirmo quanto foi realmente pago e quando, e ajusto cada uma pelas diferenças que importam, como localização, área, estado, piso e data. A IVS 103 dá-lhe peso significativo quando há transações frequentes ou recentes de ativos substancialmente semelhantes. Os preços pedidos são um sinal fraco; uso-os apenas como contexto e explico que peso lhes dei.
“The market approach provides an indication of value by comparing the asset and/or liability with identical or comparable (that is similar) asset and/or liability for which price information is available.”
Source: IVS 103 Valuation Approaches, para 20.01
“An approach that provides an indication of value by comparing the subject asset with identical or similar assets for which price information is available.”
Source: Red Book Global Standards, Part 2 Glossary («Market approach»)
Confusão comum
Comparável ≠ qualquer anúncio próximo: um comparável é um preço verificado de um ativo semelhante, ajustado ao imóvel avaliado.