O que é uma base de valor segundo as IVS?

Nas International Valuation Standards (IVS) em vigor desde 31 de janeiro de 2025, uma base de valor é a premissa fundamental em que um valor reportado se baseia, e a IVS 102 Bases of Value define seis: valor de mercado, renda de mercado, valor equitativo, valor de investimento, valor sinergético e valor de liquidação. As RICS Red Book Global Standards adotam a mesma definição e as mesmas seis bases na VPS 2. Guia de José Covas FRICS, Presidente do RICS Standards Committee, baseado apenas em textos públicos do IVSC e da RICS.

A definição de base de valor nas IVS

Basis (bases) of value: “The fundamental premises on which the reported values are or will be based”.

Tradução livre: as premissas fundamentais em que os valores reportados se baseiam ou se irão basear.

International Valuation Standards (em vigor desde 31 de janeiro de 2025), Glossário das IVS 10.03

A IVS 102 explica porque importa: a base tem de ser adequada aos termos e à utilização prevista da avaliação, porque pode influenciar ou determinar a escolha de métodos, inputs e pressupostos pelo avaliador, e o valor final (§10.01). O avaliador pode também ter de usar uma base definida por lei, regulamento, contrato privado ou outro enquadramento (§10.02). As bases definidas pelas IVS estão no Apêndice da IVS 102, que tem de ser seguido quando se usa a base nele definida. O texto oficial é em inglês. IVS 102 §10.01–10.02, Apêndice

Veja também o termo no glossário de avaliação.

As seis bases de valor definidas pelas IVS

O §20.02 da IVS 102 enumera-as, cada uma definida no Apêndice (A10–A60):

1. Valor de mercado (A10). O montante estimado de transação entre comprador e vendedor interessados, em condições normais de mercado e após comercialização adequada. Definição completa e os seus nove elementos: Valor de mercado segundo as IVS.
2. Renda de mercado (A20). Em tradução livre, o montante estimado pelo qual um interesse sobre um imóvel deveria ser arrendado, na data da avaliação, entre um senhorio e um arrendatário interessados, em condições de arrendamento adequadas (A20.01; no original: «the estimated amount for which an interest in real property should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing lessee on appropriate lease terms»). Usa-se ao avaliar um arrendamento ou um interesse criado por um arrendamento; o enquadramento do valor de mercado ajuda a interpretá-la e os principais termos do arrendamento pressupostos devem ser indicados com ela (A20.02–A20.03).
3. Valor equitativo (A30). Em tradução livre, o preço estimado para a transferência de um ativo ou passivo entre partes identificadas, informadas e interessadas, que reflete os respetivos interesses dessas partes (A30.01; no original: «the estimated price for the transfer of an asset or liability between identified knowledgeable and willing parties that reflects the respective interests of those parties»). Justo entre duas partes específicas e identificadas, pelo que pode considerar matérias que o valor de mercado ignora; as IVS descrevem-no como um conceito mais amplo do que o valor de mercado (A30.02–A30.03).
4. Valor de investimento (A40). Em tradução livre, o valor de um ativo para um proprietário ou potencial proprietário concreto, para objetivos individuais de investimento ou operacionais (A40.01; no original: «the value of an asset to a particular owner or prospective owner for individual investment or operational objectives»). É uma base de valor específica da entidade: reflete os benefícios para uma entidade de deter o ativo e não pressupõe uma transação (A40.02).
5. Valor sinergético (A50). Em tradução livre, o resultado da combinação de dois ou mais ativos ou interesses (A50.01; no original: «the result of a combination of two or more assets or interests»). O valor combinado é superior à soma dos valores separados; se as sinergias só estiverem ao alcance de um comprador, difere do valor de mercado. Em algumas jurisdições chama-se «marriage value» (A50.01).
6. Valor de liquidação (A60). Em tradução livre, o montante que seria obtido quando um ativo ou grupo de ativos é vendido numa venda de liquidação, estando o vendedor obrigado a vender a uma data específica (A60.01; no original: «the amount that would be realised when an asset or group of assets are sold from a liquidation sale, with the seller being compelled to sell as of a specific date»). Determina-se como transação ordenada, com período normal de comercialização, ou como transação forçada, com período encurtado. O avaliador tem de indicar qual destes pressupostos adota (A60.01–A60.02).

Outras bases. A IVS 102 refere que podem ser exigidas outras bases, não definidas pelas IVS, para relato financeiro, fiscal ou fins legais, e ilustra o justo valor da IFRS 13 e o justo valor legal/estatutário em A70–A80. As mesmas palavras podem ter definições diferentes consoante a entidade, pelo que a fonte tem sempre de ser identificada. IVS 102 §20.01–20.06, Apêndice A10–A80

Base de valor vs pressuposto de valor

A base diz que valor se mede; o pressuposto de valor (premise of value), ou utilização pressuposta, diz como se pressupõe que o ativo é usado. A IVS 102 indica quatro pressupostos comuns: melhor e mais rentável utilização, utilização atual/existente, liquidação ordenada e venda forçada (§10.03; Apêndice A90–A120). A maioria das bases assenta ainda em pressupostos sobre as partes, como compradores e vendedores hipotéticos ou específicos e o seu conhecimento ou motivação (§10.05). IVS 102 §10.03–10.05

Como o Red Book da RICS adota as bases de valor das IVS

O RICS Valuation – Global Standards (dezembro de 2024, em vigor desde 31 de janeiro de 2025) adota e aplica as International Valuation Standards. A VPS 2 retira a definição diretamente das IVS: a base de valor é a premissa fundamental em que os valores reportados se baseiam ou se irão basear (VPS 2 §2.1, citando o Glossário das IVS 10.03), e enumera as seis bases definidas no Apêndice A10–A60 da IVS 102 (§2.2). RICS Red Book Global Standards (PDF), Introdução; VPS 2

• O avaliador tem de garantir que a base de valor adotada é adequada e coerente com a finalidade da avaliação (VPS 2 §1.1).
• Sobre o valor sinergético, o Red Book pede cuidado para garantir que, quando usado, o cliente o compreende plenamente (VPS 2 §2.2).
• O justo valor das IFRS é reconhecido para relato financeiro (§2.3); qualquer outra base, por exemplo fixada por lei, tem de ser claramente definida, e um desvio voluntário explicado (§1.3, §2.4).
• O Red Book alerta contra o uso, sem boa razão, de uma base de valor não reconhecida ou feita à medida, que pode tornar o relatório ambíguo ou enganador (§2.6).
• A base tem de ser indicada: reproduzida ou claramente identificada nos termos do contrato (âmbito do trabalho) e no relatório (VPS 2 §3.4).

Para saber mais, veja O que é uma avaliação Red Book?, O que são as International Valuation Standards (IVS)? e IVS vs Red Book: qual é a diferença?.

Checklist: acordar a base de valor

1. Indique a base nos termos do contrato e no relatório, e cite a sua fonte (IVS 102 §20.04; Red Book VPS 2 §3.4).
2. Confirme que serve a finalidade: financiamento e venda apontam em regra para o valor de mercado; uma revisão de renda para a renda de mercado; o valor para um proprietário para o valor de investimento.
3. Se uma lei, regulador ou contrato impuser uma base, cite essa definição e não uma das IVS com nome parecido.
4. No valor de liquidação, pergunte que pressuposto (ordenado ou forçado) é adotado.
5. Indique à parte os pressupostos e pressupostos especiais; alteram o que está a ser avaliado.

Guias relacionados

• Valor de mercado segundo as IVS
• Glossário de avaliação: termos IVS e Red Book
• O que são as International Valuation Standards (IVS)?
• O que é uma avaliação Red Book?
• IVS vs Red Book: qual é a diferença?
• Quem é José Covas? (ficha de entidade)

English version: What is a basis of value under IVS?

Sobre o autor

Fontes

1. IVSC — International Valuation Standards, em vigor desde 31 jan. 2025 (cópia PDF alojada na PwC Viewpoint): Glossário 10.03; IVS 102 §10.01–10.05, §20.01–20.06, Apêndice A10–A80: https://viewpoint.pwc.com/dt/gx/en/ivsc/international_valuat/assets/IVS_effective_31_January_2025.pdf
2. IVSC — Standards (página oficial das IVS): https://www.ivsc.org/standards/
3. RICS — RICS Valuation – Global Standards (dez. 2024, em vigor desde 31 jan. 2025), PDF: Introdução; VPS 2 secções 1–3: https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Red-Book-Global-Standards-incorporating-IVS.pdf
4. RICS — Red Book Global Standards (página da RICS): https://www.rics.org/profession-standards/rics-standards-and-guidance/sector-standards/valuation-standards/red-book/red-book-global
5. RICS — Standards Committee (perfil do membro): https://www.rics.org/regulation/regulatory-governance/standards-and-regulation-board-sub-groups/standards-committee

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