Peça uma avaliação e receberá um número. Pergunte primeiro que tipo de valor é, e saberá se esse número responde à sua pergunta. Em Valor de Mercado não é preço defendi que um preço é prova de valor, não o próprio valor. Este texto recua um passo. Antes de qualquer número, há uma base de valor.
O que é uma base de valor
Basis (bases) of value: “The fundamental premises on which the reported values are or will be based”.
Tradução livre: as premissas fundamentais em que os valores reportados se baseiam ou se irão basear.Glossário das IVS 10.03 (IVS em vigor desde 31 de janeiro de 2025)
As International Valuation Standards (IVS) explicam porque importa. A base tem de ser adequada aos termos e à utilização prevista da avaliação, porque pode influenciar ou determinar a escolha de métodos, inputs e pressupostos pelo avaliador, e o valor final (IVS 102, §10.01). A base não é um rótulo acrescentado no fim. Molda o trabalho desde o início.
Um ativo, mais do que uma resposta
A IVS 102 define seis bases de valor: valor de mercado, renda de mercado, valor equitativo, valor de investimento, valor sinergético e valor de liquidação. Pense num edifício de escritórios. Um banco precisará, em regra, do seu valor de mercado. Uma revisão de renda precisa da renda de mercado. O proprietário pode querer o valor de investimento, ou seja, o valor de um ativo para um proprietário, atual ou potencial, em concreto, face aos seus objetivos de investimento ou operacionais (A40.01). Numa insolvência, a pergunta pode ser o valor de liquidação, o montante obtido com o vendedor obrigado a vender numa data específica (A60.01).
Cada número pode estar certo. Respondem a perguntas diferentes. O Red Book acrescenta que as bases de valor não são necessariamente mutuamente exclusivas (VPS 2, §3.2): o valor para um proprietário pode coincidir com o valor de mercado. Quando dois números coincidem, isso é uma conclusão da avaliação, não um pressuposto assumido antes dela. As seis bases estão explicadas em Base de valor segundo as IVS e a definição de valor de mercado, elemento a elemento, em Valor de mercado segundo as IVS.
Acordada no início, não depois
A ordem está escrita nas normas. O Red Book exige que a base de valor adotada seja adequada e coerente com a finalidade da avaliação (VPS 2, §1.1). E acrescenta que é importante que a base a adotar seja discutida e confirmada com o cliente logo no início, sempre que a situação não seja simples (VPS 2, §3.1).
A IVS 102 diz o mesmo nos seus termos: a base de valor tem de ser adequada à utilização prevista, e a fonte da definição de qualquer base usada tem de ser citada, ou a base explicada (§20.04). O Red Book exige ainda que a base de valor seja reproduzida ou claramente identificada tanto nos termos do contrato (âmbito do trabalho) como no relatório (VPS 2, §3.4). Primeiro a finalidade, depois a base, depois o número.
Quando a base vem de outro lado
Nem todas as bases são das IVS. O avaliador pode ter de usar uma base definida por lei, regulamento, contrato privado ou outro enquadramento (IVS 102, §10.02). O justo valor para relato financeiro é o exemplo mais comum. A IVS 102 avisa que, consoante quem define a base, as mesmas palavras podem ter definições diferentes ou exigir abordagens de avaliação diferentes (§20.03). Um termo parecido não é a mesma base. Cite a definição que efetivamente se aplica.
O Red Book alerta também contra o uso de uma base de valor não reconhecida ou feita à medida sem boa razão, que pode tornar um relatório ambíguo ou enganador (VPS 2, §2.6).
Um só enquadramento, lido em conjunto
Nas bases de valor, as IVS e o Red Book estão alinhados. O RICS Valuation – Global Standards adota e aplica as International Valuation Standards (Introdução, §3). O VPS 2 retira a definição diretamente das IVS, citando o Glossário das IVS 10.03 (§2.1), e enumera as seis bases definidas na IVS 102 (§2.2). O Red Book acrescenta depois requisitos de prática sobre finalidade, confirmação com o cliente e relato. Um avaliador que trabalha segundo o Red Book trabalha com as bases de valor das IVS.
Cinco perguntas antes de ler o número
- Que base de valor, e com a definição de quem? IVS, Red Book, uma lei, um regulador ou um contrato.
- É adequada à finalidade? Financiamento, venda, revisão de renda, relato financeiro e insolvência fazem perguntas diferentes.
- Que pressuposto de valor? Por exemplo, maior e melhor uso, uso atual, liquidação ordenada ou venda forçada (IVS 102, §10.03).
- Que pressupostos e pressupostos especiais? Mudam aquilo que está a ser avaliado e devem ser indicados à parte.
- A base está indicada tanto nos termos do contrato como no relatório?
Se estas respostas forem claras, o número pode ser lido pelo que é. Se não forem, o número ainda não disse nada.
A minha posição tem sido a mesma na prática, no ensino e no trabalho normativo: o valor não é um número, é um juízo. A base de valor é onde esse juízo começa.
Referências
- Glossário das IVS 10.03; IVS 102 Bases of Value, §10.01–10.03, 20.02–20.04, Apêndice A40.01, A60.01 (IVS em vigor desde 31 de janeiro de 2025): PDF das IVS (cópia pública) · IVSC Standards
- RICS Valuation – Global Standards (Red Book), Introdução §3; VPS 2, §1.1, 2.1, 2.2, 2.6, 3.1, 3.2, 3.4: Red Book Global Standards (PDF)
- Guias: Base de valor segundo as IVS · Valor de mercado segundo as IVS
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José Covas FRICS — sobre o autor
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